Ипотека вне зоны доступа

Три системообразующих банка России повысили ставки по ипотеке. Теперь процент переплаты по рыночным ипотечным программам стартует от 20%. Это на два пункта выше нынешней ключевой ставки, которую в июле установил Центробанк. Правда, изменения касаются только вторичного жилья. Продолжится ли ажиотаж на новостройки, как формируется процентная ставка, и поможет ли ее повышение стабилизировать цены на рынке недвижимости, объясняет доктор экономических наук, профессор кафедры финансов, денежного обращения и кредита УрГЭУ Елена Разумовская.

- Елена Александровна, как формируется процентная ставка по ипотеке?

Ипотека является активной банковской операцией, то есть на ней финансовая организация зарабатывает. Для выдачи денег заемщикам, средства берутся либо от вкладов, либо у Центробанка, поэтому и итоговая процентная ставка по кредитам получается выше ключевой. Сегодня, если говорить о некоторых системообразующих банках России, то они предлагают до 20% и выше. Это ставка по рынку, но она может отличаться от реальной ставки, которая формируется, исходя из спроса и предложения на недвижимость. Отмечу, что из-за активного льготного кредитования рынок деформировался. Спрос вырос настолько, что застройщики просто не успевали возводить такое количество жилья. Сегодня льготный сегмент сократился, но все же остался – речь, конечно, о новостройках, их можно приобрести на более выгодных условиях.

- Насколько с начала 2024 года выросла стоимость квадратного метра?

По данным сервисов по поиску недвижимости, с начала года в среднем по стране цена выросла на 11,7%. Тенденция подорожания может продолжиться, но не такими темпами, как мы видели ранее. Минстрой России утвердил стоимость квадратного метра жилья во втором полугодии. Она составит 109 002 рубля.

- Повышение ипотечной ставки касается только вторичного жилья? На новостройки ажиотаж продолжится?

Рынок вторичного жилья деформирован сильнее, потому что к ценообразованию на нем застройщики отношения не имеют. Вторичную недвижимость продают частные лица, которые не могут и не хотят снижать цену. Как говорится, ничего личного, только деньги.

На новостройки девелоперы сдерживают стоимость – это во многом в их интересах. То есть квадратный метр по-прежнему дорогой, но ипотека от застройщика может быть по ставке ниже рыночного предложения. Это достигается за счет эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей до момента сдачи жилья. Исходя из разницы в объемах кредитования застройщиков и обеспечения на эксроу-счетах, банки могут кредитовать девелоперов дешевле рынка. Эта система отношений интересна всем: банку, застройщику, покупателю.

- Поможет ли повышение процентной ставки по ипотеке стабилизировать цены на рынке недвижимости?

Да, это может способствовать стабилизации, однако может включиться и обратный механизм. При дешевой ипотеке цена квадратного метра росла, при дорогой ипотеке его стоимость может начать корректироваться вниз. Насколько заметной может быть амплитуда, покажет время, потому что на стоимость недвижимости влияют такие факторы как инфляция, динамика реальных доходов населения, геополитическая ситуация.

Также важно учитывать изменение спроса сейчас и, скажем, 10 лет назад. За это время было построено очень много жилья и нет оснований ожидать, что в будущем спрос будет расти такими же темпами. Голод на рынке недвижимости от части удовлетворен, многие уже купили квартиры по льготным программам. Емкость рынка, с точки зрения количества покупателей недвижимости, все-таки сократилась. Население такими же темпами как строительство квадратных метров не пребывает. Этот фактор также может способствовать стабилизации цен.

- Сегодня выгоднее арендовать жилье и копить на свое или все же оформить ипотеку?

Стоимость аренды квартир выросла еще в ожидании отмены льготной ипотеки и повышения процентной ставки. Вопрос выгоды обусловлен наличием сильно увеличившегося первоначального взноса, если раньше он был 10%, сейчас 20 и 30%. В случае, когда денег на него нет, количество вариантов для маневра сокращается и приходится арендовать жилье на любых условиях. На мой взгляд, сейчас не стоит стараться успеть приобрести жилье – ставки уже высокие, как и стоимость квадратного метра! Часть льготных предложений сохранилась. Имеет смысл подождать коррекции стоимости квадратного метра вниз и снижения ставки ЦБ, но, эти изменения могут произойти не раньше марта 2025 года.